Công thức và cách tính chi phí xây nhà phố 2026 với ví dụ dễ hiểu

Xây nhà phố thường bắt đầu bằng một câu hỏi rất quen thuộc: xây một mét vuông hết bao nhiêu tiền? Nhưng nếu chỉ có con số này thì chưa đủ để biết một căn nhà sẽ cần bao nhiêu ngân sách. Cùng là nhà phố 5x15m, nhưng nhà 2 tầng, nhà 3 tầng hay nhà có thêm tầng hầm sẽ có mức đầu tư khác nhau. Vì vậy, muốn cách tính chi phí xây nhà phố sát hơn, nên đi từ diện tích xây dựng, số tầng và các hạng mục thực tế. Đơn giá/m² chỉ nên dùng để hình dung ngân sách ban đầu.

Nhà phố hiện đại giúp hình dung rõ hơn về loại hình công trình khi tính chi phí.

Công thức cách tính chi phí xây nhà phố

Cách tính cơ bản có thể viết như sau:

Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá xây dựng/m²

Phần dễ nhầm nhất nằm ở diện tích xây dựng quy đổi. Đây không phải lúc nào cũng bằng diện tích đất. Ví dụ, một lô đất rộng 5x15m, diện tích 75m², xây một trệt hai lầu. Nếu ba tầng đều có diện tích tương đương nhau thì riêng phần sàn đã là:

• Tầng trệt: 75m²
• Lầu 1: 75m²
• Lầu 2: 75m²
• Tổng diện tích sàn: 225m²

Móng, mái, ban công, sân hoặc những phần khác sẽ được tính tiếp theo thiết kế và cách quy đổi của từng nhà thầu.

Không nên tự lấy một hệ số móng hoặc mái trên mạng rồi áp cho mọi công trình. Khi nhận báo giá, nên hỏi rõ nhà thầu đang tính tổng diện tích quy đổi như thế nào.

Bản vẽ thiết kế và cách tính chi phí xây nhà phố hợp lý.

Tính chi phí xây nhà phố theo m²

Cách tính chi phí xây nhà phố theo m² khá tiện khi gia chủ mới bắt đầu chuẩn bị ngân sách. Giả sử sau khi tính móng, mái và các phần liên quan, công trình có diện tích tính giá khoảng 300m². Nếu đơn giá giả định là 4 triệu đồng/m²: 300 × 4 triệu = 1,2 tỷ đồng. Nếu gói xây dựng khác có đơn giá 6 triệu đồng/m²: 300 × 6 triệu = 1,8 tỷ đồng. Hai phép tính này chỉ nhằm minh họa cách dự toán. Không nên xem đó là giá xây nhà phố cố định cho năm 2026.

Thực tế, báo giá còn phụ thuộc vào địa điểm xây dựng, quy mô công trình, vật tư sử dụng, kết cấu, mức hoàn thiện và phạm vi công việc mà nhà thầu nhận. Đặc biệt, cùng một diện tích nhưng một căn nhà nằm ngoài đường lớn và một căn nằm sâu trong hẻm có thể có chi phí thi công khác nhau. Việc vận chuyển thép, cát, đá hay đưa máy móc vào công trình cũng cần được tính đến.

Cách tính chi phí xây nhà phố 2 tầng, 3 tầng

Số tầng là một trong những yếu tố dễ nhận thấy nhất khi tính chi phí xây nhà phố 2 tầng hoặc 3 tầng. Lấy lô đất 5x15m làm ví dụ. Nếu xây một trệt hai lầu và ba tầng đều rộng 75m²: 75 x 3 = 225m² sàn. Sau khi cộng phần móng và mái theo cách tính trong báo giá, giả sử diện tích tính tiền thành 300m². Với đơn giá minh họa 6 triệu đồng/m²: 300 x 6 triệu = 1,8 tỷ đồng.

Nếu thay đổi phương án móng, thêm tầng, làm mái bê tông, mở rộng ban công hoặc nâng cấp vật liệu hoàn thiện thì tổng tiền cũng thay đổi theo. Do đó, chi phí xây nhà phố 3 tầng không thể xác định chỉ bằng cách lấy diện tích đất nhân với ba.

Dự toán chi phí chi tiết cho từng hạng mục và từng diện tích xây dựng. 

Giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng thế nào đến ngân sách năm 2026?

Vật liệu là khoản khó bỏ qua khi lập dự toán cách tính chi phí xây nhà phố 2026. Thép, xi măng, cát, đá, gạch, sơn và nhiều vật tư hoàn thiện đều có thể thay đổi theo thời điểm, khu vực và nhà cung cấp. Vì vậy, một bảng giá lấy từ thời điểm trước khi khởi công có thể không còn phù hợp khi ký hợp đồng.

Nếu thời gian chuẩn bị xây còn vài tháng, nên tham khảo giá vật liệu gần thời điểm ký hợp đồng. Với những công trình thi công kéo dài, cũng cần xem kỹ điều khoản về trường hợp giá vật tư biến động. Điều này đặc biệt quan trọng nếu hợp đồng kéo dài nhiều tháng và sử dụng khối lượng vật liệu lớn.

5 bước tự dự toán chi phí xây nhà phố

Nếu chưa có bảng dự toán chi tiết từ nhà thầu, có thể bắt đầu theo trình tự sau:

Bước 1: Xác định diện tích đất và diện tích xây dựng của từng tầng.

Bước 2: Chốt số tầng, loại móng, kiểu mái và những phần phụ như sân, ban công.

Bước 3: Tính tổng diện tích xây dựng theo phương pháp quy đổi mà nhà thầu áp dụng.

Bước 4: Chọn đơn giá phù hợp với phạm vi thi công và chất lượng vật tư dự kiến.

Bước 5: Cộng các khoản chưa nằm trong đơn giá và thêm ngân sách dự phòng.

Công thức tổng quát về cách tính chi phí xây nhà phố 

Có thể sử dụng công thức tổng quát:

Tổng ngân sách = Diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá + chi phí ngoài hợp đồng + dự phòng

Cách này có vẻ mất thời gian hơn việc lấy diện tích đất nhân một mức giá/m², nhưng đổi lại, gia chủ dễ nhìn ra tiền đang được phân bổ vào đâu.

Ngôi nhà hoàn thiện là kết quả của quá trình tính toán chi phí hợp lý và khoa học.