Dự toán chi phí xây nhà phần thô và bảng giá chi tiết năm 2026

Dự toán chi phí xây nhà phần thô là việc nên làm trước khi đặt viên gạch đầu tiên, nhất là với nhà phố có nhiều tầng. Chỉ cần tính thiếu phần móng, mái hoặc bỏ sót một khoản ngoài hợp đồng, ngân sách ban đầu có thể nhanh chóng thay đổi. Cùng diện tích nhưng nhà trong hẻm nhỏ, nhà trên nền đất yếu hoặc công trình có thiết kế phức tạp sẽ có cách tính khác nhau. Vì vậy, đơn giá theo m² chỉ nên dùng để hình dung khoảng ngân sách ban đầu. 

Cách tính toán và dự toán chi phí xây nhà phần thô dựa trên bản vẽ.

Bảng giá xây nhà phần thô 2026 nên hiểu thế nào?

Trên thị trường hiện có nhiều bảng giá xây dựng phần thô theo m². Tuy nhiên, đây chỉ là mức tham khảo để chủ nhà hình dung ngân sách. Giá thực tế còn phụ thuộc vào loại nhà, quy mô, điều kiện mặt bằng và cách nhà thầu tính diện tích.

Bảng giá xây nhà phần thô chia thành nhóm 

Thay vì xem một con số duy nhất là “giá xây nhà phần thô 2026”, có thể chia thành các nhóm để dễ hình dung:

Do đó, nếu một bảng giá ghi 3,5 triệu đồng/m² còn bảng khác ghi 4,2 triệu đồng/m², chưa thể kết luận bảng nào thực sự rẻ hơn. Cần đặt hai báo giá cạnh nhau và kiểm tra xem mỗi bên đã bao gồm những gì.

Lập kế hoạch tài chính và dự phòng chi phí để tránh phát sinh ngoài dự kiến.

Cách tính chi phí xây nhà phần thô theo m²

Cách tính sơ bộ có thể bắt đầu bằng công thức:

Chi phí phần thô = Tổng diện tích tính giá x Đơn giá phần thô

Nhưng tổng diện tích tính giá không phải lúc nào cũng bằng diện tích đất. Ví dụ, một lô đất rộng 5 x 20m, diện tích 100m², xây một trệt hai lầu và sân thượng. Nếu ba tầng đều xây đủ 100m² thì riêng diện tích sàn đã là: 100 x 3 = 300m². Sau đó mới xem tiếp phần móng, mái, sân hoặc những diện tích phụ có được tính vào diện tích quy đổi hay không.

Giả sử nhà thầu đưa ra phương án tính thử:

• Móng: 60m² quy đổi.
• Tầng trệt: 100m².
• Lầu 1: 100m².
• Lầu 2: 100m².
• Mái: 50m² quy đổi.

Tổng diện tích tạm tính là: 60 + 100 + 100 + 100 + 50 = 410m². Nếu đơn giá giả định là 4 triệu đồng/m²: 410 x 4.000.000 = 1,64 tỷ đồng. Con số 1,64 tỷ đồng chỉ là ví dụ để hiểu cách tính. Không nên dùng nó làm giá thi công cho một căn nhà cụ thể nếu chưa có bản vẽ, phương án móng và bảng vật tư.

Kỹ sư đang giám sát công trình đo đạc và kiểm tra vật liệu xây dựng phần thô.

Vì sao phần móng có thể làm dự toán thay đổi nhiều?

Đây là một trong những phần nên kiểm tra sớm. Nhà xây trên nền đất tương đối tốt có thể sử dụng phương án móng phù hợp với thiết kế kết cấu. Trong khi đó, nền đất yếu có thể cần giải pháp xử lý khác, kéo theo thêm khối lượng cọc, bê tông, thép, máy móc và nhân công. Với móng cọc, chi phí ép cọc hoặc các công việc liên quan cũng cần xem có nằm trong đơn giá phần thô hay được tính riêng.

Bởi vậy, hai căn nhà cùng rộng 100m² chưa chắc có chi phí phần móng giống nhau. Nếu chưa có thông tin về nền đất, không nên chốt ngân sách quá sát. Một khoản dự phòng ngay từ đầu sẽ dễ xử lý hơn việc đang thi công mới phải cắt giảm các hạng mục khác.

Lựa chọn đơn vị thi công uy tín giúp tối ưu chi phí và đảm bảo chất lượng.

Chi phí nhân công phần thô tính như thế nào?

Có nhà thầu đưa nhân công vào chung đơn giá. Cũng có trường hợp tách riêng phần nhân công theo từng nhóm công việc. Điều quan trọng là xác định nhân công đó làm đến đâu. Chẳng hạn, một hợp đồng có thể bao gồm xây tường, tô trát, chống thấm và một số công việc hoàn thiện, nhưng vật tư hoàn thiện do chủ nhà tự mua. Hợp đồng khác lại chỉ dừng ở phần kết cấu và xây tường.

Nếu chỉ nhìn dòng “đơn giá nhân công” sẽ rất khó so sánh. Cách dễ hơn là lập một bảng riêng gồm công việc - vật tư - nhân công - bên chịu trách nhiệm. Hạng mục nào không có trong báo giá thì đánh dấu ngay từ đầu.

Bảng dự toán chi phí xây nhà phần thô theo từng hạng mục.

Kinh nghiệm khi lập dự toán chi phí xây nhà phần thô 2026

Nếu đang chuẩn bị xây nhà, có thể đi theo thứ tự đơn giản:

1. Có bản vẽ hoặc phương án mặt bằng.
2. Xác định số tầng, loại móng và loại mái.
3. Tính diện tích sàn và các phần được quy đổi.
4. Yêu cầu ít nhất vài báo giá có cùng phạm vi công việc để đối chiếu.
5. Tách riêng các khoản chưa bao gồm trong đơn giá.
6. Dành một khoản dự phòng cho những thay đổi trong quá trình thi công.

Cách làm này mất thêm chút thời gian ở đầu dự án nhưng dễ kiểm soát tiền hơn khi công trình bắt đầu. Sau cùng, đơn giá xây nhà phần thô chỉ là điểm xuất phát. Điều cần quan tâm hơn là với số tiền đó, nhà thầu đang làm những việc gì, dùng vật tư nào và phần nào vẫn có thể phát sinh.

Một bảng dự toán tốt không nhất thiết phải thật dài. Chỉ cần đọc vào là biết khối lượng bao nhiêu, giá bao nhiêu, đã bao gồm những gì và còn thiếu khoản nào. Khi bốn thông tin này rõ ràng, việc chuẩn bị ngân sách xây nhà sẽ chủ động hơn rất nhiều.

Các vật liệu xây dựng chính được sử dụng cho phần thô.