Hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì? Kinh nghiệm kiểm tra trước khi ký năm 2026

Khi chuẩn bị xây nhà, phần lớn gia chủ thường quan tâm đến thiết kế, vật liệu, màu sơn hoặc cách bố trí từng phòng. Hợp đồng đôi khi chỉ được xem nhanh trước ngày ký. Vì vậy, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng xây dựng nhà ở, cần kiểm tra rõ công việc, vật tư, giá, tiến độ, thanh toán, phát sinh, nghiệm thu và bảo hành. Đây cũng là cơ sở để hạn chế những tranh cãi không đáng có trong quá trình thi công và trả lợi cho câu hỏi “Hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì?”.

Hợp đồng xây dựng cần thể hiện rõ phạm vi công việc, chi phí và trách nhiệm của các bên.

Hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì và cần có những nội dung nào?

Không nhất thiết phải bắt đầu bằng việc đọc từng điều khoản dài. Có thể kiểm tra hợp đồng theo những câu hỏi thực tế dưới đây:

Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về hợp đồng xây dựng, trong đó có nội dung hợp đồng, hồ sơ, sửa đổi, tạm dừng, chấm dứt, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng. Với nhà ở riêng lẻ, không nên lấy một mẫu hợp đồng xây dựng nhà ở có sẵn trên mạng rồi thay tên hai bên. Mỗi căn nhà có diện tích, thiết kế, nền đất, vật tư và phạm vi thi công khác nhau. Hợp đồng càng sát với công trình thực tế thì càng dễ kiểm soát.

Phạm vi công việc trong hợp đồng nên được đối chiếu với bản vẽ và bảng báo giá.

Hợp đồng xây nhà trọn gói phải ghi rõ những gì?

“Xây nhà trọn gói” là cụm từ rất quen thuộc trong báo giá xây dựng. Tuy nhiên, hai chữ “trọn gói” không có nghĩa mọi chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng đều mặc nhiên nằm trong giá và hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì. Muốn biết một gói xây dựng thực sự bao gồm những gì, cần xem phần phạm vi công việc và các phụ lục đi kèm.

Ví dụ, nhà thầu báo giá 3,2 tỷ đồng. Khi xem kỹ hồ sơ, chủ nhà mới thấy:

• Tủ bếp chưa nằm trong giá.
• Máy lạnh do chủ nhà tự mua.
• Đèn trang trí không thuộc phần thi công.
• Thiết bị vệ sinh chỉ áp dụng theo mức giá tiêu chuẩn.
• Cổng và hàng rào tính riêng.
• Chi phí ép cọc được xác định theo điều kiện thực tế.
• Một số hạng mục nội thất không nằm trong phạm vi nhận thầu.

Như vậy, con số 3,2 tỷ đồng chưa thể hiện toàn bộ số tiền cần chuẩn bị. Cách kiểm tra dễ nhất là đề nghị nhà thầu lập riêng danh mục “bao gồm” và “không bao gồm”. Với những hạng mục có giá trị lớn, nên ghi rõ cả chủng loại, số lượng hoặc cách tính để tránh hiểu khác nhau sau này.

Bảng phạm vi công việc trong hợp đồng giúp chủ nhà biết chính xác những gì đã nằm trong giá hợp đồng.

Giá hợp đồng gồm những khoản nào?

Đừng chỉ nhìn vào dòng tổng tiền. Khi kiểm tra hợp đồng thi công xây dựng, nên lần lượt tìm các nội dung:

• Giá hợp đồng.
• Loại giá áp dụng.
• Thuế và các khoản đã bao gồm.
• Khoản tạm ứng.
• Lịch thanh toán.
• Điều kiện để được thanh toán.
• Cách tính phần công việc tăng hoặc giảm.
• Quyết toán.
• Thanh lý hợp đồng.

Đây là những nội dung liên quan trực tiếp đến dòng tiền trong suốt quá trình xây nhà. Theo quy định tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP, phần tạm ứng cũng cần được xem riêng. Thông tin được Cổng Thông tin điện tử Chính phủ công bố về nghị định này nêu mức tạm ứng hợp đồng không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết; số lần, thời điểm tạm ứng và việc thu hồi khoản này được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định áp dụng. Vì vậy, không nên chỉ hỏi “cần trả trước bao nhiêu tiền?”. Cần xem thêm khoản tạm ứng được thu hồi ở những đợt nào và được khấu trừ ra sao và hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì.

Hai bên kiểm tra tiến độ thi công công trình nhà ở.

Lịch thanh toán nên đi cùng tiến độ thi công

Một lịch thanh toán hợp lý nên gắn với những phần việc có thể kiểm tra được trên công trường. Chẳng hạn, hợp đồng có thể chia thành các mốc:

• Ký hợp đồng và tạm ứng.
• Hoàn thành phần móng.
• Hoàn thành kết cấu.
• Hoàn thành xây tô.
• Triển khai phần hoàn thiện.
• Nghiệm thu và bàn giao.

Đây chỉ là ví dụ về cách chia mốc. Tỷ lệ tiền của từng đợt cần căn cứ vào loại hợp đồng và thỏa thuận thực tế giữa chủ nhà với nhà thầu. Điểm cần lưu ý là không nên ghi lịch thanh toán quá chung như “thanh toán theo tiến độ”. Tiến độ nào, hoàn thành đến đâu và ai xác nhận là những thông tin nên được ghi ngay trong hợp đồng xây dựng nhà phố hoặc phụ lục liên quan đến “hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì?”

Các đợt thanh toán nên gắn với mốc thi công cụ thể để hai bên dễ đối chiếu.

Chậm tiến độ, sai vật tư hoặc thi công lỗi thì xử lý thế nào?

Hợp đồng không chỉ dùng khi công trình diễn ra đúng kế hoạch. Những tình huống bất ngờ cũng cần được tính đến.

Chẳng hạn:

• Nhà thầu chậm tiến độ.
• Công việc thực hiện không đúng bản vẽ.
• Vật tư đưa vào công trình khác với thỏa thuận.
• Thi công gây ảnh hưởng đến công trình liền kề.
• Lỗi đã được thông báo nhưng chưa được khắc phục.
• Chủ nhà thanh toán không đúng thời hạn.
• Một bên muốn tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng.

Với mỗi trường hợp, nên xem hợp đồng quy định thông báo bằng cách nào, hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì, thời gian phản hồi bao lâu và bên nào chịu trách nhiệm. Nghị định 210/2026/NĐ-CP có các quy định liên quan đến sửa đổi, tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng. Vì vậy, câu “hai bên tự thương lượng khi có tranh chấp” nếu đứng một mình sẽ khá thiếu thông tin. Hợp đồng nên có cách xử lý cụ thể hơn, đồng thời tuân thủ quy định pháp luật áp dụng.

Điều khoản bảo hành nên quy định cả thời gian, phạm vi và cách tiếp nhận yêu cầu sửa chữa.

Điều khoản bảo hành cần ghi rõ cách thực hiện

Một câu như “nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình” chưa cho biết chủ nhà phải làm gì khi phát sinh lỗi. Nên kiểm tra ít nhất các điểm sau:

• Thời gian bảo hành.
• Những hạng mục được bảo hành.
• Điều kiện để yêu cầu bảo hành.
• Cách gửi thông báo.
• Thời gian nhà thầu phản hồi.
• Thời gian dự kiến khắc phục.
• Chi phí sửa chữa thuộc về bên nào.
• Các trường hợp nằm ngoài phạm vi bảo hành.
  

 

Ví dụ, sau khi nhận nhà một thời gian, sân thượng xuất hiện hiện tượng thấm nước. Chủ nhà cần biết liên hệ với bộ phận nào, gửi thông tin bằng hình thức gì và nhà thầu có thời hạn phản hồi ra sao. Ghi rõ quy trình từ đầu sẽ thuận tiện hơn nhiều so với việc chỉ giữ một dòng cam kết bảo hành trong hợp đồng.

Hai bên ký kết hợp đồng xây dựng nhà ở và triển khai dự án.

Checklist kiểm tra hợp đồng xây dựng nhà ở gồm những gì trước khi ký