Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói nên kiểm tra kỹ trước khi ký năm 2026

Một hợp đồng xây nhà trọn gói nhìn rất đẹp nếu chỉ xem trang đầu: tổng giá, diện tích, thời gian thi công. Nhưng phần khiến chủ nhà mất tiền thường nằm ở những trang sau.Từ 01/07/2026, Nghị định 210/2026/NĐ-CP là văn bản quan trọng quy định về hợp đồng xây dựng; Bộ Xây dựng cũng đã công bố mẫu hợp đồng xây dựng tại Quyết định 1040/QĐ-BXD. Tuy nhiên, mẫu chỉ là khung tham khảo. Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói vẫn phải được điều chỉnh theo đúng công trình thực tế.

Những lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói cần xem xét kỹ lưỡng.

Đừng ký khi chưa có bảng “bao gồm - không bao gồm”

Đây là lưu ý quan trọng nhất khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói. Từ “trọn gói” rất dễ gây hiểu nhầm. Một hợp đồng có thể ghi: Thi công nhà ở trọn gói: 3.500.000.000 đồng. Nhưng phía dưới lại loại trừ:

• Nội thất rời.
• Máy lạnh.
• Rèm cửa.
• Thiết bị bếp.
• Cổng và hàng rào.
• Một số thiết bị vệ sinh.
• Chi phí xử lý nền đất yếu.
• Chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế.

 

Bảng phân chia hạng mục 

Vì vậy, nên có một bảng riêng:

Không có bảng này thì chữ “trọn gói” gần như chưa nói lên điều gì.

Đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản được ghi trong hợp đồng xây dựng nhà ở trọn gói.

Bảng vật tư phải cụ thể đến mức công nhân cầm lên cũng biết dùng loại nào

Hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những gì? Chắc chắn phải có phần vật liệu và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Đừng chấp nhận các câu như:

• Xi măng loại tốt.
• Thép chất lượng cao.
• Gạch loại 1.
• Sơn cao cấp.
• Thiết bị vệ sinh tương đương.

“Tương đương” là từ rất dễ gây tranh cãi. Hai bên có thể đều cho rằng mình đúng nếu hợp đồng không định nghĩa thế nào là tương đương. Bảng vật tư nên ghi: Tên vật liệu → thương hiệu → mã/dòng sản phẩm → quy cách → đơn vị → số lượng dự kiến → tiêu chuẩn hoặc yêu cầu kỹ thuật. Nếu cho phép thay thế, lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói phải ghi rõ ai phê duyệt và sản phẩm thay thế phải đáp ứng điều kiện nào.

Làm rõ chi phí xây nhà trọn gói và các phương thức thanh toán.

Tiến độ phải ghi thành mốc nghiệm thu, không ghi mỗi “6 tháng”

Một mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói ghi: Thời gian thi công: 6 tháng. Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói vẫn còn thiếu.

Nên có:

• Ngày bàn giao mặt bằng.
• Ngày khởi công.
• Thời gian thi công.
• Mốc hoàn thành móng.
• Mốc hoàn thành kết cấu.
• Mốc hoàn thành xây tô.
• Mốc hoàn thiện.
• Ngày dự kiến bàn giao.

Ví dụ, công trình khởi công ngày 01/10/2026, thời gian thi công 180 ngày thì cần xác định ngày dự kiến bàn giao và những trường hợp được gia hạn. Đặc biệt, phải ghi rõ việc chủ nhà thay đổi thiết kế có làm kéo dài tiến độ hay không. Nếu không, đến lúc công trình chậm 20 ngày, nhà thầu đổ cho chủ nhà đổi gạch; chủ nhà lại cho rằng nhà thầu thi công chậm. Rất khó nói.

Xác minh kinh nghiệm và đánh giá năng lực thi công của đơn vị thầu xây dựng nhà ở.

Thanh toán phải gắn với công việc đã nghiệm thu

Đây là cách kiểm soát nhà thầu hiệu quả hơn việc giữ tiền đến cuối công trình.

Ví dụ:

Đừng ghi đơn giản: Thanh toán theo tiến độ. Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói: Tiến độ của ai xác nhận? Căn cứ vào công việc nào? Có biên bản không? Nên trả lời được ba câu này ngay trong hợp đồng.

Thống nhất tiến độ thi công và chất lượng công trình xây dựng.

Chống thấm, điện nước và phần bị che khuất phải có nghiệm thu riêng

Có những lỗi nhìn thấy ngay sau khi xây xong. Nhưng cũng có lỗi sau khi đóng trần hoặc lát nền mới phát hiện, lúc đó sửa rất cực.

Ví dụ:

• Đường ống nước âm tường bị rò.
• Ống thoát sàn đặt sai cao độ.
• Sàn vệ sinh chống thấm không đạt.
• Ban công thoát nước chậm.
• Đường điện âm tường sai vị trí.

Vì vậy, lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói, hợp đồng nên quy định nghiệm thu từng công đoạn trước khi chuyển sang bước che khuất. Đặc biệt là: chống thấm → cấp thoát nước → điện âm → kết cấu → các phần việc bị che khuất. Đây là một trong những điểm rất nên đưa vào hợp đồng thi công xây dựng nhà ở, thay vì chỉ nghiệm thu lúc nhận nhà.

Bảo hành phải ghi thành trách nhiệm cụ thể

Câu “nhà được bảo hành” chưa đủ. Hợp đồng nên ghi:

• Thời gian bảo hành.
• Phạm vi bảo hành.
• Cách thông báo lỗi.
• Thời hạn nhà thầu phải phản hồi.
• Thời hạn khắc phục.
• Trách nhiệm nếu lỗi tái diễn.

 

Ví dụ, sau khi nhận nhà 4 tháng, trần phòng ngủ xuất hiện vết ố do thấm từ sân thượng. Chủ nhà cần biết: Gọi cho ai? Bao lâu phải đến kiểm tra? Nếu xác định lỗi thi công thì bao lâu sửa xong? Nếu hợp đồng không nói, mọi thứ lại quay về thương lượng.

Chính sách bảo hành và bảo trì sau khi hoàn thiện công trình nhà ở trọn gói.